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RYU HEON LAW FIRM

주택임대차

주택임대차

주택의 소유자에 비하여 상대적으로 사회적 약자인 주택의 임차인을 보호하기 위하여 「주택임대차보호법」이 시행되고 있습니다. 이 법은,
❶ 주택(주거용으로 사용되는 건물)의 전부 또는 일부에 대한 임대차,
❷ 임차주택의 일부가 주거 외의 목적으로 사용되는 경우에도 주로 주거의 목적으로 사용되고 주거 외의 목적으로 사용되는 것은 부수적인 경우,
❸ 등기하지 않은 전세계약의 경우에 적용됩니다. 다만, 임대차가 일시사용을 위한 임대차임이 명백한 경우에는 이 법을 적용하지 않습니다.

「주택임대차보호법」은 주택 임차인이 주택을 인도받고(즉, 이사를 하고) 관할 주민 센터에서 주민등록(전입신고)을 하면 그 다음날부터 대항력을 갖도록 정하고 있습니다. 대항력이란 임차 주택의 소유자가 변경되더라도 그 소유자에게 대항하여 임차인이 임차주택을 계속 사용할 수 있다는 것입니다. 아울러 이와 같은 대항력을 갖춘 주택 임차인은 새로 변경된 주택 소유자에 대하여 임차보증금 반환을 구할 수 있습니다.

주택 임차인이 위와 같은 주택의 인도, 주민등록에 더하여 임대차 계약증서상에 확정일자를 받아두는 경우, 임차인은 장차 임차 주택이 경매 또는 공매절차로 넘어가게 되는 경우가 생기더라도 그 주택의 환가대금에서 다른 후순위권리자나 기타 채권자들보다 우선하여 임차보증금을 변제받을 수 있습니다.

한편, 주택 임대차의 기간은 임대인과 임차인 사이에 자유롭게 정할 수 있으나, 기간을 정하지 않았거나 기간을 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 봅니다. 따라서 주택의 임차인은 최소한 2년의 임차기간을 보장받을 수 있습니다.

뿐만 아니라 「주택임대차보호법」은 임대인의 차임 증액청구권 즉, 월세를 증액할 수 있는 권리를 제한하여 둠으로써 임차인을 보호하고 있습니다. 따라서 임대인의 차임증액청구를 임대차계약 또는 약정한 차임의 증액이 있은 후 1년 이내에는 할 수 없도록 정하였고, 설사 1년 후 증액을 하는 경우에도 기존 차임의 5%를 초과할 수 없도록 정하고 있습니다.
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