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상가임대차

상가임대차

상가건물임대차의 공정한 거래질서를 확립하고 영세상인들의 안정적인 생업종사를 위하여 「상가임대차보호법」이 시행되고 있습니다. 이 법은 임차건물의 주된 부분이 영업용으로 사용되는 경우에 한하여 적용되며, 임차보증금이 관련법령에서 정하고 있는 일정규모 이상인 경우에는 적용되지 않습니다. 따라서 상가임대차에 관한 분쟁이 발생하였을 때에는 무엇보다도 우선 「상가임대차보호법」의 적용여부에 관하여 먼저 검토가 되어야 합니다.

「상가임대차보호법」의 핵심 내용이자 가장 빈번하게 발생하는 대표적인 상가임대차 분쟁의 유형은 다음과 같습니다.

○ 임대차 계약기간의 유지·보장
원칙적으로 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절할 수 없고, 임대차계약을 갱신하여야만 합니다(제10조). 그리고 이와 같은 임차인의 갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함하여 총 10년에 이를 때까지 행사할 수 있습니다. 다만, 임대인은 「상가임대차보호법」 제10조 제1항 단서 각 호에 해당하는 사유가 있는 경우 임차인의 계약갱신요구를 정당하게 거절 할 수 있습니다.

○ 대항력의 취득 요건과 효력
임대차 계약을 체결하고 나서 임대차 기간 중 상가건물이 매매되어 소유권자가 바뀐 경우, 임차인으로서의 지위를 계속하여 유지할 수 있는지에 관한 문제가 대항력의 문제입니다.
「상가임대차보호법」에서는
❶ 임차인이 건물을 인도받고(즉, 이사를 하고)
❷ 위 주소지를 근거로 사업자등록을 신청하는 경우, 그 다음날부터 대항력이 발생하므로 상가건물의 소유권자가 바뀌더라도 임차인은 기존의 임대차 계약관계와 「상가임대차보호법」상 모든 권리를 보장받을 수 있습니다.

○ 차임증감청구권
임대인은 임대차계약 갱신 시, 주변시세변동 등을 이유로 임차인에게 임차보증금 또는 월세를 증액하여 줄 것을 요구하는 것이 일반적이지만 「상가임대차보호법」은 임대인이 증액할 수 있는 임차보증금 또는 월세의 범위를 ‘기존 보증금 또는 월세의 5%’를 초과하지 못하도록 정하고 있고, 계약의 체결 또는 증액이 있은 후 1년 이내에 하지 못하도록 정하고 있습니다. 다만, 이는 임대차 기간 중 당사자끼리 증액금액의 합의가 이루어지지 않은 경우에 적용되는 것이며, 당사자의 합의로 증액금액이 정하여진 경우에는 당연히 그 합의된 금액에 따릅니다.

○ 권리금회수기회의 보호
임차인은 임대차계약의 종료 이전, 신규 임차인을 물색하여 신규 임차인이 될 자와 임대인의 신규 임대차계약체결을 주선하고, 동시에 신규 임차인과의 권리금 계약을 체결하여 상가의 권리금을 회수할 수 있는 기회가 보장되어 있습니다. 한편, 임대인은 임대차계약기간이 종료하기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 「상가임대차보호법」 제10조의4 제1항 각 호에 정하여진 행위 즉, 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받으려는 임차인의 행위를 방해해서는 안 됩니다. 만약 임대인이 정당한 이유 없이 임차인의 권리금 회수행위를 방해하는 경우, 임대인은 임차인에게 손해배상을 해 주어야 합니다.
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